2017年10月，十九大報告中強調，加強水利、鐵路、公路、水運、航空、管道、電網、信息、物流等基礎設施網絡建設，這是第一次將“物流”納入基礎設施網絡建設的論述范疇。2020年3月，政治局會議要求加快新型基礎設施建設(簡稱：新基建)，本質上是以5G、工業互聯網、大數據中心、人工智能等七大方向為核心的“信息網、能源網及交通物流網”三大信息數字化基礎設施產業鏈的建設。

智慧物流園區是基于智能及可視的數字化場景，如：智慧管理、智能電力、智慧調度，恰是新基建“信息網”、“能源網”和“交通物流網”三大數字化基礎設施模塊的重要組成部分，是物流行業中為數不多的新基建綜合落地場景。

從宏觀政策層面，加快新基礎設施建設的目的在于加速國家經濟轉型升級，物流業作為連接生產與消費的國民經濟大動脈，理應成為國家經濟轉型中的基礎戰略支撐力量。而物流園區是物流業中“業務運作最為集中、規模最大、數據最為龐大”的關鍵節點，智慧物流園區必將成為物流業數字化、智慧化變革的關鍵杠桿支點和首要突破口。從市場需求層面，物流園區的土地供給價格攀升，疫情加速園區客戶和園區業主降本增效的迫切需求，促使物流園區加速應用新基建技術，完成數字化、智慧化升級。

一、全國物流園區現狀解析

通過觀察物流園區行業現狀和發展趨勢，我們發現：雖然全國物流園區數量穩步增長、市場玩家眾多，但同質化嚴重，競爭激烈，信息化、數字化程度較低;另一方面，客戶要求愈發嚴苛、物流用地政策收緊，使得物流地產商面臨雙重壓力。物流地產商需要借助于技術驅動園區“智慧化升級變革”，及時響應市場變化。

1、物流園區現狀：數量穩步增長，但數字化程度較低

物流地產行業仍然具有較強的吸引力，全國物流園區數量穩步增加。根據2018年第5次官方調查數據，全國物流園區數量達到1638家，年復合增長率超10%，預計2020年有望達到2000家物流園區。

但從物流園區信息化現狀看，大部分的中小物流園區水平相對落后。數據顯示，物流園區信息系統投資占園區總投資平均占比只有8.2%;其中51%的園區信息化及設備投資占園區投資總額在5%以下。

2、物流地產商困境：供需兩端雙重壓力要求物流園區加速智慧化升級

1）物流地產市場競爭加劇，優質物流用地日益稀缺

除普洛斯等老牌物流地產商外，諸如萬科等地產商也由于“倉儲物流園區具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業整體向好”等因素，紛紛入局物流地產領域，物流園區競爭仍在加劇。

一方面，政府對物流項目稅收及投資強度(300-500萬/畝)要求提升，尤其是國家一二級物流節點城市的倉儲用地供給政策開始收緊，物流地產項目拿地難度增加。另一方面，工礦倉儲用地價格持續上漲，5年內漲幅達20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳統地產模式收益下降，迫使物流地產商必須進一步提升園區土地利用率，提高有限土地的產出值。

2）客戶要求更為嚴苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區數字化、智慧化轉型

整個產業經濟結構調整和以電商為代表的互聯網業態成長，對以快遞為代表的物流產業提出了更高要求，對物流園區(超過50%的物流園區有快遞類企業入駐)的服務能力提出了新挑戰——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業總量增加及效率要求大幅提高。但勞動力人口紅利消失等現狀，導致園區無法滿足對規定時間內的單件化貨物的服務要求，這一壓力加速了物流園區往更高效率的智慧化升級進程。

二、打造智慧物流園區，物流地產商須引入合作伙伴

1、物流園區進入智慧化時代，需多方攜手向前

傳統物流園區的最大價值，在于實現了物流企業在線下層面的物理集聚，實現人、車、貨的融合。隨著物流園區進入智慧化時代，物流園區成為產業要素集聚平臺，高效整合并實現電商、物流、信息、金融等產業間的資源聯動，并以數字化建設鞏固園區硬件設施，提升園區財政、金融、稅收等軟環境，吸納更多的優質品牌企業入駐，彰顯物流園區的綜合競爭力與強大吸引力。

但是，傳統物流地產商打造智慧物流園區的“跨界”難度大：物流地產商雖然具備物流用地儲備能力及園區規劃設計能力，但目前大多不具備智慧物流園區建設所需的多種能力。物流地產商想要在智慧物流園區市場中占據一席之地，就必須尋找智慧物流園區服務商此類具備綜合解決方案能力的合作伙伴，來提升其競爭力。

2、智慧物流園區發展模式：側重不同，各有千秋

目前，市場中各玩家憑借歷史積累的優勢“起跑”資源(如貨源基礎、運營能力、技術實力、土地資源等)給出了智慧物流園區賽道中不同的解決辦法，包括提供整體的園區規劃咨詢，集成供應鏈各環節軟、硬件服務。賽道中涌現出了5種主要商業模式，各類企業根據自身業務特點和資源優勢，以物流信息平臺的“智慧軟件”著手連接各要素、通過物流園區“智慧硬件”建設實現各要素相連等不同的方式，推動著智慧物流園區實踐。

三、云倉模式的智慧物流園區或為市場破局新思路

1、智慧物流園區時代，云倉模式優勢凸顯

從市場現狀來看，大多數智慧物流園區玩家僅具備垂直領域的服務能力，無法從供應鏈層面提供整體式、全流程、一體化的解決方案。而近年來逐漸興起的云倉模式，具有3大明顯優勢：

1）多要素聯結：云倉模式通過平臺化運作的方式，集成了園區設施資源、招商資源、系統科技、倉配服務商、咨詢規劃等一系列的要素，可為智慧物流園區發展提供所需的各類資源。

2）多場景觸達：相比其他智慧園區模式，云倉平臺可以深度介入物流園區從規劃到運營的各個階段和不同場景，全面深度觸達智慧物流園區的各個場景，提供更加全面的解決方案。

3）多節點網絡：云倉模式可以打破以往物流園區本地化招商、本地化運營、本地化服務的壁壘，通過自身全國性的網絡體系，實現物流園區的跨區域資源對接和多園區協同。

2、物聯云倉智慧物流園區：科技、數據、資源全面賦能

作為云倉模式的踐行者，物聯云倉憑借獨特能力將云倉模式的智慧物流園區價值充分挖掘與釋放：通過科技賦能物流園區，以大數據、人工智能、物聯網、云計算、互聯網等技術為基底，依托全方位系統能力、運營服務及平臺資源，為客戶提供集市場研究、全渠道招商、數字化園區管理于一體的智慧園區解決方案，助力物流園區轉型升級，實現物流園區的資產網絡化管理和增值。

物聯云倉智慧物流園區通過與物流地產商開展多維度、深層次的全面合作，實現數字技術與物流地產行業的深度融合，解決了物流地產商提升運營管理和物流園區信息化建設的核心問題，實現園區價值全面提升。主要體現在三個維度：

（1）數據牽引發展戰略：依托物聯云倉全國倉儲大數據池，以及園區、倉庫的具體運營數據，以內外部相結合的視角，為園區發展提供全面、精準的咨詢服務，幫助物流地產商運籌帷幄。

（2）科技支撐智慧能力：通過自研的智慧園區管理系統在內的物流全鏈路系統，打通上下游業務運作，以科技全方位賦能物流園區，助力園區智慧化轉型升級。

（3）資源匯集實現四流合一：憑借物聯云倉平臺龐大的倉儲需求資源、倉配服務資源，以及加盟城市經理的線下網絡資源，并應用供應鏈金融等配套服務;物聯云倉以數字化為主軸，將物流園區打造為各要素聚集的物流、商流、信息流、資金流的四流合一的落地場景，為物流園區打造綜合服務能力。

3、物聯云倉與北建攜手打造標桿型智慧物流園區

目前物聯云倉正與北京建設(控股)有限公司(簡稱：北建)積極開展智慧物流園區業務全方位深度戰略合作，共同打造智慧物流園區標桿。

（1）以物聯云倉數據研究院為依托，為園區提供規劃及咨詢診斷服務

經過多年的沉淀積累，物聯云倉已經擁有覆蓋全國220多個城市的海量倉儲大數據資源以及多場景的物流運營數據。在此基礎上，物聯云倉成立了數據研究院，專注于中國倉儲市場數據洞察及研究咨詢。依托強大的數據挖掘能力與豐富的倉儲物流行業研究經驗，物聯云倉圍繞倉儲市場、物流地產、行業發展、競爭分析等研究方向，為合作園區提供專業化、持續性的深度洞察報告、定制數據、以及定向研究和咨詢服務。在北建項目中，物聯云倉為其物流地產項目建設和運營管理業務提供專業咨詢和決策支持，幫助北建實現園區的持續改進，助力其建立長期競爭優勢。

（2）以智慧園區管理系統協同物流全鏈路系統，科技全面賦能園區智慧化建設

物聯云倉50PMS(智慧園區管理系統)通過與物聯云倉平臺的無縫銜接，協同物流全鏈路SaaS系統，為物流園區提供招商、運營、物業、監管、能耗等全方位數字化、智慧化的管理與監控。從物聯云倉與北建的系統科技合作模式來看：物聯云倉為北建提供50PMS系統，并為入園企業提供3年免費的物流SaaS系統支持。

物聯云倉以50PMS為基礎架構，通過聯通物聯云倉平臺的龐大物流資源池，為北建提供全國招商、數字物業、智能安防、智能監管、環保節能等系統服務。并且，50PMS通過協同聯動入園企業使用的物流全鏈路系統SaaS——50OMS(訂單管理系統)、50WMS(倉儲管理系統)、50TSS(共同配送系統)、50TMS(運輸管理系統)、50BMS(經營與效能系統)，可進行全面優化物流信息、優化物流作業管理、優化園區管理，實現園區內部數據的互聯互通及可視化，助力北建快速打造數字化的智慧物流園區的同時，幫助入園企業降本增效。

（3）線上線下聯動，整合全國招商資源 

依托平臺海量需求資源，以及遍布全國的城市經理招商網絡體系，物聯云倉實現了線上線下招商聯動。幫助合作園區精準捕捉目標企業，達成跨區域資源對接，為園區引入高質量客戶，助力園區快速完成高質量招商。針對北建各個園區項目差異化的招商需求，物聯云倉結合項目所在地園區市場現狀和潛在客戶群體需求進行大數據分析，有針對性地向北建提供園區招商方案，為北建精準匹配KA客戶。

<1>線上資源矩陣：依托物聯云倉超1500萬m2的年度倉儲需求資源，通過50PMS全面打通北建物流園區需求與物聯云倉平臺的客戶資源，實現園區與平臺雙向聯動，并通過矩陣式線上招商推廣體系，為北建園區精準匹配客戶資源，實現線上全方位的招商資源引流。

<2>線下資源網絡：物聯云倉打造的加盟城市經理體系，通過與加盟人員的資源共享，物聯云倉已形成覆蓋包括國家一二級物流節點城市在內的全國線下倉儲物流行業的資源網絡，與線上資源矩陣形成互補。通過調動物聯云倉全國加盟城市經理的招商資源池和私域流量，幫助園區實現全國線下推廣招商的精準化，突破傳統物流園區招商過程中地理空間的限制，實現園區全國跨區域協同招商。

（4）價值升級——數字倉配服務與數字物業帶動園區升級

物聯云倉以智慧物業為橋梁，實現物流基礎設施與園區內客戶的深度合作，根據合作園區建設與發展階段的不同，為北建這樣的合作物流園區提供貫穿項目全生命周期的多類型、高品質、標準化、智慧化物業服務，為物流園區入駐客戶帶來優質體驗。此外，物聯云倉通過集合采倉配一體化服務能力，幫助北建深度挖掘入園企業的物流運營服務需求，與北建的物流設施優勢互補，為北建客戶提供倉儲、配送一體化的物流運營服務。

我們看到加速新基建的政策出臺以來，部分物流園區正在抓住機遇，加速自身變革。我們也相信，新基建勢必帶來深層次的經濟發展方式轉型升級，“利箭已出弦”，物流園區數字化、智慧化轉型升級時不我待。國家經濟升級的時代大浪潮下，呼喚著各個產業鏈條上的弄潮兒。融入社會經濟發展趨勢，順勢而為，物流地產業才能謀取更大紅利和更廣發展空間。